「水戸大家」式 本当にお金が稼げる不動産投資術
まずは融資ありき、逆算からはじめる物件選び
「まず融資ありき」が不動産投資
自分の属性とすんでいる場所と、どれぐらいの事業規模で不動産投資を行いたいのかという目標値がまずあって、そこから選べる銀行も決まってきます。
そして、その銀行の基準を満たす物件を購入するというのがルールです。そのうえで、キャッシュフローが得られるような良い物件を選びます。
ご自身の属性からどれくらいの事業規模を目指すのかといったところを明確にしたうえで、使える金融機関を選ぶ・・・そこからどんな物件を購入したら良いかが導き出されます。
情報収集
基本は、収益不動産専門のポータルサイトを定期的にチェックすること
チェックする意味は、「掲載されている物件を買う」よりは以下の目的
「情報を常に見続けることで相場感を養っておく」
「物件情報を通じて、信頼できる不動産業者を見つける」こと
オススメ
チェックポイント
不動産売買に関わる不動産会社
元付会社・・・売主に依頼される不動産会社（売り側の会社）
客付会社・・・買主を探す不動産会社（買い側の会社）
不動産投資に強い不動産会社の特徴
独自の売却情報を持っている
顧客から売却依頼を受けている
不動産投資家の顧客を持っている
不動産投資に弱い会社の特徴
実需もしくは商業ビルなど、収益不動産を取り扱っていない
収益不動産でも売買仲介ではなく賃貸仲介や管理が中心の会社
総合的に取り扱っている会社
営業エリア外の会社
良い情報の順位
1. 営業マンからの直連絡
2. メルマガ
3. 自社サイト
不動産業者から見て、「この人に情報を伝えたい」と思うコアなお客さんになることが一番
本当に良い情報は、担当の営業マンから直接電話だったり、個人宛のメールでやってくる。
=> つながり強い投資家に情報がいく仕組み
以下の説明をしっかり行うことで、「本気度が高い客」「信頼できる客」としてみてもらう
自分の属性
自己資金
買う物件の条件
融資についてどのように考えているか
付き合ってはいけない不動産業者の見分け方
必ず宅建免許を確認する
国土交通大臣(X) 第XXX号
XX件知事（X） 第XXX号
(X)の中の数字は更新するたび増える（1996年までは3年に1度の更新、それ以降は５年毎に更新）
買わないでいて「情報だけ欲しい」というのは、客として弱い
たとえ物件を
c.f. 国土交通省ネガティブ情報等検索システム http://www.mlit.go.jp/nega-inf/
物件調査
1. 周辺家賃の相場調査
相場はいくらか
需要があるか？
2. 修繕履歴
不動産投資は買ってみないとわからない。そこが投資としてのリスク
どこまで許容できるかを自分で判断する必要がある
でも購入するまでに全てを知ることはできない
参考